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Comprar vs. Alugar e Investir a Diferença

Custo Total de Propriedade (TCO) confrontado com a Carteira Líquida de juros compostos e ponto de equilíbrio temporal.

Patrimônio Comprador

R$ 2.238.446,62

Imóvel valorizado − custos venda + sobras no ano 30

Patrimônio Inquilino

R$ 6.972.193,33

Carteira líquida (entrada + sobras a 10.65% a.a.)

Diferencial Patrimonial

R$ 4.733.746,70

Maior acúmulo patrimonial projetado na locação

Break-Even Temporal

Sem Cruzamento

Aluguel mantém liderança em todo o prazo

Maior Projeção Patrimonial na Locação
Diagnóstico Analítico

Neste horizonte de 30 anos, a estratégia de locação com reinvestimento da entrada e sobras a 10.65% a.a. superou a aquisição em 67.9% de patrimônio líquido projetado.

Parâmetros da Modelagem Imobiliária & Financeira

Ajuste os valores do imóvel, custos de aquisição, premissas de aluguel e rendimento da carteira de renda fixa.

R$
Preço de mercado à vista
20%
R$
Recursos próprios na contratação
30 anos
meses
Horizonte total da análise
Amortização constante do principal
Nominal
% a.a.
Taxa de juros do contrato
Indexador
% a.a.
TR média histórica ~1,2% a.a.
4.5%
%
= R$ 22.500,00 à vista
1.8% a.a.
% a.a.
Custo de posse (~1,8% a.a. do imóvel)
R$ 2.250,00/mês
% a.m.
Rental yield sobre o valor do imóvel
% a.a.
IPCA base 4% + 0.0% spread real
% a.a. real
IPCA (4%) + 1.0% ganho real
CDI
% a.a.
Rendimento bruto com IR regressivo

Evolução do Patrimônio Líquido Acumulado (Comprador vs. Locatário)

Compara o valor líquido do imóvel (descontando dívida bancária e corretagem de 5%) contra a carteira líquida de investimentos do inquilino.

Patrimônio Líquido do Comprador:

Começa em R$ 0,00 no Dia Zero (a entrada e custos de cartório são compensados pela dívida inicial). Cresce conforme o financiamento é amortizado e o bem se valoriza no mercado.

Carteira Líquida do Inquilino:

Começa com R$ 122.500,00 investidos no Dia Zero e recebe todo mês os juros compostos da carteira mais a diferença das parcelas não pagas ao banco.

Evolução & Balanço Detalhado Ano a Ano

Detalhamento contábil de desembolsos, ganhos acumulados, saldo anual e patrimônio líquido de cada um.

Período🏛️ Cenário Comprador (Imóvel Próprio)📈 Cenário Inquilino (Aluguel + Investimentos)Resultado
AnoDesembolso AnualValorização ImóvelSaldo do AnoPatrimônio LíquidoAluguel AnualRendimento CarteiraSaldo do AnoCarteira LíquidaVantagem Acumulada
Ano 1
R$ 62.222,08+R$ 25.000,00-R$ 37.222,08R$ 107.443,33R$ 27.360,00+R$ 14.687,84-R$ 12.672,16R$ 172.049,92
Inquilino +R$ 64.606,59Carteira supera imóvel
Ano 2
R$ 61.984,72+R$ 26.250,00-R$ 35.734,72R$ 141.340,41R$ 28.440,00+R$ 19.898,06-R$ 8.541,94R$ 225.492,71
Inquilino +R$ 84.152,30Carteira supera imóvel
Ano 3
R$ 61.746,18+R$ 27.562,50-R$ 34.183,68R$ 176.755,73R$ 29.563,20+R$ 25.521,00-R$ 4.042,20R$ 283.196,69
Inquilino +R$ 106.440,96Carteira supera imóvel
Ano 4
R$ 61.507,13+R$ 28.940,63-R$ 32.566,51R$ 213.756,88R$ 30.731,33+R$ 31.589,93+R$ 858,60R$ 345.562,42
Inquilino +R$ 131.805,54Carteira supera imóvel
Ano 5
R$ 61.268,29+R$ 30.387,66-R$ 30.880,64R$ 252.414,61R$ 31.946,18+R$ 38.152,35+R$ 6.206,17R$ 413.036,88
Inquilino +R$ 160.622,27Carteira supera imóvel
Ano 6
R$ 61.030,45+R$ 31.907,04-R$ 29.123,41R$ 292.803,07R$ 33.209,63+R$ 45.255,75+R$ 12.046,12R$ 486.113,46
Inquilino +R$ 193.310,39Carteira supera imóvel
Ano 7
R$ 60.794,42+R$ 33.502,39-R$ 27.292,03R$ 334.999,90R$ 34.523,61+R$ 52.952,55+R$ 18.428,93R$ 565.336,81
Inquilino +R$ 230.336,90Carteira supera imóvel
Ano 8
R$ 60.561,10+R$ 35.177,51-R$ 25.383,59R$ 379.086,47R$ 35.890,16+R$ 61.300,59+R$ 25.410,44R$ 651.308,35
Inquilino +R$ 272.221,88Carteira supera imóvel
Ano 9
R$ 60.331,44+R$ 36.936,39-R$ 23.395,06R$ 425.148,00R$ 37.311,36+R$ 70.363,80+R$ 33.052,43R$ 744.692,22
Inquilino +R$ 319.544,23Carteira supera imóvel
Ano 10
R$ 60.106,46+R$ 38.783,21-R$ 21.323,26R$ 473.273,81R$ 38.789,42+R$ 80.212,73+R$ 41.423,31R$ 846.221,99
Inquilino +R$ 372.948,19Carteira supera imóvel
Ano 11
R$ 59.887,24+R$ 40.722,37-R$ 19.164,87R$ 523.557,47R$ 40.326,60+R$ 90.925,33+R$ 50.598,73R$ 956.707,97
Inquilino +R$ 433.150,50Carteira supera imóvel
Ano 12
R$ 59.674,93+R$ 42.758,48-R$ 16.916,45R$ 576.097,05R$ 41.925,26+R$ 102.587,71+R$ 60.662,46R$ 1.077.045,35
Inquilino +R$ 500.948,31Carteira supera imóvel
Ano 13
R$ 59.470,77+R$ 44.896,41-R$ 14.574,36R$ 630.995,30R$ 43.587,87+R$ 115.295,02+R$ 71.707,15R$ 1.208.223,27
Inquilino +R$ 577.227,97Carteira supera imóvel
Ano 14
R$ 59.276,07+R$ 47.141,23-R$ 12.134,84R$ 688.359,94R$ 45.316,98+R$ 129.152,37+R$ 83.835,38R$ 1.351.334,73
Inquilino +R$ 662.974,79Carteira supera imóvel
Ano 15
R$ 59.092,23+R$ 49.498,29-R$ 9.593,94R$ 748.303,82R$ 47.115,26+R$ 144.275,93+R$ 97.160,67R$ 1.507.587,63
Inquilino +R$ 759.283,80Carteira supera imóvel
Ano 16
R$ 58.920,74+R$ 51.973,20-R$ 6.947,54R$ 810.945,28R$ 48.985,47+R$ 160.794,09+R$ 111.808,62R$ 1.678.316,99
Inquilino +R$ 867.371,71Carteira supera imóvel
Ano 17
R$ 58.763,18+R$ 54.571,86-R$ 4.191,31R$ 876.408,31R$ 50.930,49+R$ 178.848,76+R$ 127.918,26R$ 1.864.998,43
Inquilino +R$ 988.590,13Carteira supera imóvel
Ano 18
R$ 58.621,22+R$ 57.300,46-R$ 1.320,76R$ 944.822,91R$ 52.953,31+R$ 198.596,78+R$ 145.643,47R$ 2.069.263,12
Inquilino +R$ 1.124.440,21Carteira supera imóvel
Ano 19
R$ 58.496,66+R$ 60.165,48+R$ 1.668,82R$ 1.016.325,35R$ 55.057,05+R$ 220.211,55+R$ 165.154,51R$ 2.292.914,28
Inquilino +R$ 1.276.588,94Carteira supera imóvel
Ano 20
R$ 58.391,38+R$ 63.173,75+R$ 4.782,38R$ 1.091.058,49R$ 57.244,93+R$ 243.884,77+R$ 186.639,84R$ 2.537.945,50
Inquilino +R$ 1.446.887,01Carteira supera imóvel
Ano 21
R$ 58.307,40+R$ 66.332,44+R$ 8.025,05R$ 1.170.442,45R$ 59.520,32+R$ 269.885,76+R$ 210.365,43R$ 2.807.831,26
Inquilino +R$ 1.637.388,81Carteira supera imóvel
Ano 22
R$ 58.246,84+R$ 69.649,06+R$ 11.402,22R$ 1.256.042,32R$ 61.886,74+R$ 298.585,48+R$ 236.698,74R$ 3.106.416,74
Inquilino +R$ 1.850.374,42Carteira supera imóvel
Ano 23
R$ 58.211,98+R$ 73.131,52+R$ 14.919,54R$ 1.348.379,85R$ 64.347,81+R$ 330.337,13+R$ 265.989,33R$ 3.436.753,87
Inquilino +R$ 2.088.374,02Carteira supera imóvel
Ano 24
R$ 58.205,20+R$ 76.788,09+R$ 18.582,89R$ 1.448.024,24R$ 66.907,32+R$ 365.465,27+R$ 298.557,95R$ 3.802.219,14
Inquilino +R$ 2.354.194,90Carteira supera imóvel
Ano 25
R$ 58.229,04+R$ 80.627,50+R$ 22.398,45R$ 1.555.596,67R$ 69.569,21+R$ 404.328,93+R$ 334.759,72R$ 4.206.548,07
Inquilino +R$ 2.650.951,40Carteira supera imóvel
Ano 26
R$ 58.286,20+R$ 84.658,87+R$ 26.372,68R$ 1.671.775,46R$ 72.337,58+R$ 447.325,37+R$ 374.987,79R$ 4.653.873,45
Inquilino +R$ 2.982.097,99Carteira supera imóvel
Ano 27
R$ 58.379,51+R$ 88.891,82+R$ 30.512,31R$ 1.797.301,54R$ 75.216,68+R$ 494.894,07+R$ 419.677,38R$ 5.148.767,51
Inquilino +R$ 3.351.465,97Carteira supera imóvel
Ano 28
R$ 58.511,99+R$ 93.336,41+R$ 34.824,42R$ 1.932.984,70R$ 78.210,95+R$ 547.521,22+R$ 469.310,27R$ 5.696.288,74
Inquilino +R$ 3.763.304,04Carteira supera imóvel
Ano 29
R$ 58.686,82+R$ 98.003,23+R$ 39.316,41R$ 2.079.710,26R$ 81.324,99+R$ 605.744,77+R$ 524.419,78R$ 6.302.033,51
Inquilino +R$ 4.222.323,24Carteira supera imóvel
Ano 30
R$ 58.907,38+R$ 102.903,39+R$ 43.996,01R$ 2.238.446,62R$ 84.563,59+R$ 670.159,82+R$ 585.596,23R$ 6.972.193,33
Inquilino +R$ 4.733.746,70Carteira supera imóvel
💡 Saldo do Ano: Para o comprador, calcula (Valorização Anual do Imóvel - Desembolso de Parcelas/Custos). Para o inquilino, calcula (Juros Líquidos da Carteira - Aluguel Pago).Horizonte: 30 anos (360 meses)

Aviso Legal & Regulatório (Resolução CVM nº 20/2021)

O FinançasSmart é uma plataforma exclusivamente analítica e educacional (Resolução CVM nº 20/2021). As simulações, métricas de sensibilidade (Duration/DV01), probabilidades históricas ANBIMA e diagnósticos de cenários de reinvestimento (break-even) constituem cálculos matemáticos hipotéticos com base em dados públicos e parâmetros selecionados pelo usuário, não configurando oferta, consultoria ou recomendação individualizada de investimento. Rentabilidade passada ou teórica não representa garantia de retorno futuro.